ANEXO IV: TABLAS FINANCIERAS DETALLADAS
El presente anexo recoge el desglose cuantitativo y la modelización económica detallada del Plan de Viabilidad y Sostenibilidad Financiera para el Centro Comercial Abierto (CCA) / Business & Shopping District del Distrito Nervión (2026-2029).
|
ESTRUCTURA DE ANÁLISIS FINANCIERO (HORIZONTE 2026-2029) • TABLA IV.1 ──► Modelo de Recaudación por Cuotas y Tipología de Socio • TABLA IV.2 ──► Presupuesto Desagregado de Ingresos Operativos • TABLA IV.3 ──► Presupuesto Desagregado de Gastos Operativos • TABLA IV.4 ──► Cuenta de Pérdidas y Ganancias Proyectada (EBITDA) • TABLA IV.5 ──► Estado de Flujos de Efectivo y Tesorería (Cash Flow) • TABLA IV.6 ──► Balance de Situación Proyectado (Año 1 a Año 4) • TABLA IV.7 ──► Sensibilidad Financiera por Escenarios de Riesgo |
TABLA IV.1: MODELO DE RECAUDACIÓN Y CAPTACIÓN DE ASOCIADOS
La proyección de ingresos por cuotas asociativas se basa en un esquema de cuotas escalonadas según la capacidad económica, superficie del establecimiento y ubicación del negocio dentro del distrito.
|
Categoría de Socio / Tipología |
Cuota Mensual |
Cuota Anual |
Año 1 (2026) |
Año 2 (2027) |
Año 3 (2028) |
Año 4 (2029) |
|
Cat. A: Locomotoras / Grandes Superficies |
Convenio |
18.000 € |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
Cat. B: Grandes Locales (>200m²) / Banca / Hoteles |
150 € |
1.800 € |
12 |
18 |
24 |
30 |
|
Cat. C: Comercio / Hostelería en Ejes Principales |
55 € |
660 € |
68 |
102 |
136 |
170 |
|
Cat. D: PYME / Comercio en Calles Secundarias |
25 € |
300 € |
60 |
90 |
120 |
150 |
|
TOTAL SOCIOS ASOCIADOS |
-- |
-- |
140 |
210 |
280 |
350 |
|
Cobro Teórico Cuotas PYMES (Cat. B+C+D) |
-- |
-- |
70.800 € |
106.200 € |
141.600 € |
177.000 € |
|
(- Corrección por Impagados y Morosidad 3,9%) |
-- |
-- |
-2.760 € |
-4.140 € |
-5.520 € |
-6.900 € |
|
RECAUDACIÓN EFECTIVA CUOTAS PYMES |
-- |
-- |
68.040 € |
102.060 € |
136.080 € |
170.100 € |
|
Aportación Locomotoras (Cat. A) |
-- |
-- |
36.000 € |
36.000 € |
36.000 € |
36.000 € |
|
RECAUDACIÓN TOTAL CUOTAS PRIVADAS |
-- |
-- |
104.040 € |
138.060 € |
172.080 € |
206.100 € |
TABLA IV.2: DESGLOSE DETALLADO DE INGRESOS OPERATIVOS (2026-2029)
Estructura de diversificación de fondos públicos, privados, patrocinios corporativos y servicios de la plataforma digital (valores expresados en Euros €).
|
Partida de Ingreso / Concepto |
Año 1 (2026) |
Año 2 (2027) |
Año 3 (2028) |
Año 4 (2029) |
|
1. CUOTAS Y APORTACIONES PRIVADAS |
104.040 € |
138.060 € |
172.080 € |
206.100 € |
|
• Recaudación Efectiva Cuotas PYMES |
68.040 € |
102.060 € |
136.080 € |
170.100 € |
|
• Convenio Fondo Tractor (Grandes Superficies) |
36.000 € |
36.000 € |
36.000 € |
36.000 € |
|
2. PATROCINIOS Y SPONSORING CORPORATIVO |
15.000 € |
28.000 € |
42.000 € |
55.000 € |
|
• Sponsor Principal del Distrito (Banca/Telco) |
10.000 € |
18.000 € |
25.000 € |
32.000 € |
|
• Patrocinadores Secundarios y Eventos |
5.000 € |
10.000 € |
17.000 € |
23.000 € |
|
3. SUBVENCIONES Y AYUDAS PÚBLICAS |
45.000 € |
35.000 € |
25.000 € |
20.000 € |
|
• Convocatoria CCA (Junta de Andalucía) |
30.000 € |
25.000 € |
15.000 € |
12.000 € |
|
• Ayuda Dinamización (Ayuntamiento de Sevilla) |
15.000 € |
10.000 € |
10.000 € |
8.000 € |
|
4. EVENTOS, SERVICIOS APP Y MARKETPLACE |
6.000 € |
14.000 € |
22.000 € |
30.000 € |
|
• Comercialización Espacios y Eventos en Calle |
4.000 € |
8.000 € |
12.000 € |
16.000 € |
|
• Comisiones Marketplace y Servicios App |
2.000 € |
6.000 € |
10.000 € |
14.000 € |
|
TOTAL INGRESOS BRUTOS PROYECTADOS |
170.040 € |
215.060 € |
261.080 € |
311.100 € |
|
(- Ajuste por Impagados y Fondo de Contingencia 1.6%) |
-2.722 € |
-4.082 € |
-5.443 € |
-6.804 € |
|
INGRESOS NETOS EFECTIVOS |
167.318 € |
210.978 € |
255.637 € |
304.296 € |
TABLA IV.3: DESGLOSE DETALLADO DE GASTOS DE EXPLOTACIÓN (2026-2029)
Presupuesto analítico de costes asignados a la gestión, dinamización comercial, tecnología y operaciones de la entidad gestora.
|
Partida de Gasto / Subpartida |
Año 1 (2026) |
Año 2 (2027) |
Año 3 (2028) |
Año 4 (2029) |
|
1. PERSONAL Y ESTRUCTURA EJECUTIVA |
42.000 € |
65.000 € |
68.250 € |
71.662 € |
|
• Gerente Ejecutivo (City Manager) [Sueldo + SS] |
42.000 € |
44.100 € |
46.305 € |
48.620 € |
|
• Técnico de Mktg. Digital y Operaciones (50%) |
-- |
20.900 € |
21.945 € |
23.042 € |
|
2. MARKETING, EVENTOS Y DINAMIZACIÓN |
62.000 € |
85.000 € |
105.000 € |
125.000 € |
|
• Campañas Estacionales (Navidad, Rebajas, etc.) |
35.000 € |
45.000 € |
55.000 € |
65.000 € |
|
• Bonificación Parking Subterráneo (Canje App) |
15.000 € |
25.000 € |
33.000 € |
40.000 € |
|
• Dinamización Vía Pública (Open Night, Arte) |
12.000 € |
15.000 € |
17.000 € |
20.000 € |
|
3. TECNOLOGÍA, APP, BIG DATA Y TÓTEMS |
35.000 € |
28.000 € |
32.000 € |
38.000 € |
|
• Desarrollo, Mantenimiento y Servidores App |
22.000 € |
5.000 € |
6.000 € |
8.000 € |
|
• Sensores IoT Conteo, Wi-Fi y Tótems Digitales |
13.000 € |
23.000 € |
26.000 € |
30.000 € |
|
4. OPERACIONES, SEDE Y ASESORÍA |
18.000 € |
20.000 € |
22.000 € |
24.000 € |
|
• Sede Operativa, Suministros y Comunicaciones |
6.000 € |
6.500 € |
7.000 € |
7.500 € |
|
• Asesoría Contable, Laboral y Jurídica |
4.800 € |
5.000 € |
5.500 € |
6.000 € |
|
• Seguros RC, Protección de Datos y Auditoría |
4.200 € |
4.500 € |
5.000 € |
5.500 € |
|
• Gastos Financieros y TPV |
3.000 € |
4.000 € |
4.500 € |
5.000 € |
|
TOTAL GASTOS DE EXPLOTACIÓN |
157.000 € |
198.000 € |
227.250 € |
258.662 € |
TABLA IV.4: CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS PROYECTADA (2026-2029)
Consolidación de márgenes operativos, dotación de amortizaciones y resultado neto financiero.
|
CONCEPTO FINANCIERO |
AÑO 1 (2026) |
AÑO 2 (2027) |
AÑO 3 (2028) |
AÑO 4 (2029) |
|
(+) Ingresos Netos Efectivos |
167.318 € |
210.978 € |
255.637 € |
304.296 € |
|
(-) Gastos de Explotación Totales |
-157.000 € |
-198.000 € |
-227.250 € |
-258.662 € |
|
RESULTADO BRUTO OPERATIVO (EBITDA) |
+10.318 € |
+12.978 € |
+28.387 € |
+45.634 € |
|
% EBITDA s/ Ingresos Netos |
6,2% |
6,2% |
11,1% |
15,0% |
|
(-) Amortización del Inmovilizado Técnico |
-3.500 € |
-5.200 € |
-6.800 € |
-7.500 € |
|
RESULTADO NETO DE EXPLOTACIÓN (EBIT) |
+6.818 € |
+7.778 € |
+21.587 € |
+38.134 € |
|
(-) Gastos Financieros e Impuestos |
-1.200 € |
-1.500 € |
-2.000 € |
-2.500 € |
|
RESULTADO EJERCICIO (BENEFICIO NETO) |
+5.618 € |
+6.278 € |
+19.587 € |
+35.634 € |
|
FONDO DE RESERVA ACUMULADO (TESORERÍA) |
10.318 € |
23.296 € |
51.683 € |
97.317 € |
TABLA IV.5: ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO Y TESORERÍA (CASH FLOW)
Evolución de la liquidez disponible para asegurar la operatividad y la inversión en momentos de desfase en el cobro de ayudas públicas.
|
Flujo de Caja / Período |
Año 1 (2026) |
Año 2 (2027) |
Año 3 (2028) |
Año 4 (2029) |
|
Saldo Inicial de Tesorería |
0 € |
10.318 € |
23.296 € |
51.683 € |
|
(+) Entradas de Efectivo (Cobros) |
167.318 € |
210.978 € |
255.637 € |
304.296 € |
|
• Cobros por Cuotas y Patrocinios |
119.040 € |
166.060 € |
214.080 € |
261.100 € |
|
• Cobros por Subvenciones |
42.278 € |
30.918 € |
19.557 € |
13.196 € |
|
• Otros Cobros (Eventos / App) |
6.000 € |
14.000 € |
22.000 € |
30.000 € |
|
(-) Salidas de Efectivo (Pagos) |
-157.000 € |
-198.000 € |
-227.250 € |
-258.662 € |
|
• Pagos de Personal |
-42.000 € |
-65.000 € |
-68.250 € |
-71.662 € |
|
• Pagos Proveedores Mktg. y Eventos |
-62.000 € |
-85.000 € |
-105.000 € |
-125.000 € |
|
• Pagos Proveedores Tecnología/IoT |
-35.000 € |
-28.000 € |
-32.000 € |
-38.000 € |
|
• Pagos Estructura y Varios |
-18.000 € |
-20.000 € |
-22.000 € |
-24.000 € |
|
FLUJO NETO DE TESORERÍA (CASH FLOW) |
+10.318 € |
+12.978 € |
+28.387 € |
+45.634 € |
|
SALDO FINAL DE TESORERÍA |
10.318 € |
23.296 € |
51.683 € |
97.317 € |
TABLA IV.6: BALANCE DE SITUACIÓN PROYECTADO (2026-2029)
Estructura patrimonial de la Asociación Gestora del CCA (valores al 31 de Diciembre de cada ejercicio).
|
ACTIVO / PATRIMONIO |
Año 1 (2026) |
Año 2 (2027) |
Año 3 (2028) |
Año 4 (2029) |
|
ACTIVO NO CORRIENTE |
18.500 € |
21.300 € |
22.500 € |
18.500 € |
|
• Inmovilizado Técnico (Equipos / IoT / Tótems) |
22.000 € |
30.000 € |
38.000 € |
42.000 € |
|
• (- Amortización Acumulada) |
-3.500 € |
-8.700 € |
-15.500 € |
-23.500 € |
|
ACTIVO CORRIENTE |
15.318 € |
31.296 € |
60.683 € |
107.317 € |
|
• Deudores y Usuarios Pendientes de Cobro |
5.000 € |
8.000 € |
9.000 € |
10.000 € |
|
• Tesorería y Bancos (Efectivo) |
10.318 € |
23.296 € |
51.683 € |
97.317 € |
|
TOTAL ACTIVO |
33.818 € |
52.596 € |
83.183 € |
125.817 € |
|
PATRIMONIO NETO |
20.318 € |
33.596 € |
59.183 € |
97.317 € |
|
• Fondos Propios y Excedente Acumulado |
10.318 € |
23.296 € |
51.683 € |
97.317 € |
|
• Subvenciones Oficiales de Capital |
10.000 € |
10.300 € |
7.500 € |
0 € |
|
PASIVO CORRIENTE |
13.500 € |
19.000 € |
24.000 € |
28.500 € |
|
• Acreedores Comunes y Proveedores |
8.500 € |
12.000 € |
15.000 € |
16.500 € |
|
• Pasivos por Subvenciones a Ajustar |
5.000 € |
7.000 € |
9.000 € |
12.000 € |
|
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO |
33.818 € |
52.596 € |
83.183 € |
125.817 € |
TABLA IV.7: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD FINANCIERA Y ESCENARIOS DE RIESGO
Simulación presupuestaria para el Año 3 de Consolidación ante variaciones de captación de socios, nivel de patrocinios y cobro de ayudas públicas.
|
Partida Presupuestaria |
Escenario Pesimista (-25%) |
Escenario Base (Proyectado) |
Escenario Optimista (+20%) |
|
Nº de Empresas Asociadas |
210 |
280 |
336 |
|
Recaudación Cuotas PYMES |
102.060 € |
136.080 € |
163.296 € |
|
Convenio Grandes Superficies |
36.000 € |
36.000 € |
36.000 € |
|
Patrocinios Corporativos |
25.000 € |
42.000 € |
55.000 € |
|
Subvenciones Públicas |
12.500 € |
25.000 € |
30.000 € |
|
Eventos, App y Marketplace |
16.168 € |
22.000 € |
28.000 € |
|
INGRESOS NETOS EFECTIVOS |
191.728 € |
255.637 € |
306.764 € |
|
Gastos de Personal |
-60.000 € |
-68.250 € |
-72.000 € |
|
Marketing y Bonificación Parking |
-80.000 € |
-105.000 € |
-118.000 € |
|
Tecnología, IoT y Tótems |
-28.500 € |
-32.000 € |
-38.000 € |
|
Operaciones y Estructura |
-20.000 € |
-22.000 € |
-24.000 € |
|
GASTOS DE EXPLOTACIÓN |
-188.500 € |
-227.250 € |
-252.000 € |
|
RESULTADO BRUTO (EBITDA) |
+3.228 € |
+28.387 € |
+54.764 € |
|
% EBITDA s/ Ingresos Netos |
1,7% |
11,1% |
17,9% |